2016-04-01

实习记者　马召凤　李 芳






《扯不清楚的矛盾》





龙城花园干净整洁的小区路面和规范的保安亭



龙城花园良好的绿化环境
 

　　核心提示：“物业管理”是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

 

 

　　2014年12月，家住滨海一号小区的杨先生家电动车放在六楼自家门口充电被盗，杨先生当即找到滨海一号的威宁县佳信物业管理公司负责人要求给个相应的解决办法，物业负责人表示：“这不归我们管”。

　　“那你们管什么？”负责人没有再说话。据了解，在滨海一号小区被盗现象不在少数，娄女士去年家里也遭盗窃，报警后至今无果。娄女士表示，小区完全没有安全门，由于小区地处草海火车站前，人流量较大，小区内还有开设多家旅馆，住户们多次要求安装车辆进出电子杆，做好相应外来人员登记，但是一直未果。住户们表示，从来没看见过物业公司的管理人员对小区进行过该有的夜间安全巡查。

　　物业公司与住户之间的矛盾就像居民小区里众多毛细血管，随处可见。家住颐兴绿岛小区的周女士2015年6月份被盗了价值两万多元的首饰，她当即向物业反映问题，物业的回答是：“这不归我们管”，周女士当场和物业吵了起来，物业公司这才同意她调看监控，此时才发现监控居然是坏的。半年之后，周女士家再次遭遇盗窃，而且两次盗窃都发生在白天，这次物管依旧表示，这个并不归他们管。

　　从那以后，周女士就不再缴纳物管费。记者就周女士被偷的情况致电颐兴绿岛一位姓尹的负责人，得到的回答是：“被偷关我什么事嘛！”。周女士表示，垃圾都是自己提下楼倒了的，他们什么都没管，凭什么收物业费。

　　在威宁，像周女士和杨先生的这种情况不在少数，物业和户主之间一些敏感的神经不断被各种大大小小的事情所挑动。

 

 

　　家住滨海一号小区的刘女士，因电梯坏了上班时间人员拥堵而向物业公司反映进行维修。得到的回答是“这是房地产开发商留下的问题，我们也没有办法，修理电梯的大修基金已经被开发商拿走了”。在实际采访过程中记者发现，滨海一号小区两个单元的六部电梯目前已经坏了四部，剩下的两部也不时会发生一些问题。导致部分在20多楼居住的住户，一旦电梯出问题就“有家难回”。

　　记者在滨海一号小区物业管理中心，一位50岁左右的物业管理人员告诉记者：“我们也是打工的”。在问及电梯问题时，这位不愿透露姓名的物业管理人员说：“公司想要大家组织起来用大修基金”。

　　物业管理人员还告诉记者，目前滨海一号小区供水用的三个水泵三个月前就坏了两个，他们也向物业管理公司负责人反映过情况，但负责人却说：“先拖一拖”。记者致电威宁县佳信物业管理公司负责人赵军，得到的回复是：“100块钱以上都算大修”。

　　随后，记者前往威宁房产局，威宁房产局工作人员张飞告诉记者：“大修基金是住户购买房子时缴纳的购房款项的2%，用于住房与楼宇配套的共用资产或共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。比如共用的电梯、二次供水、中央空调、各类管线等，邮政信箱、垃圾道、消防设施或者用于共用部位、即房屋承重结构部位的维修，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。但是必须三分之二以上住户同意才能动用”。但是物业公司有责任对物业承担范围之内的电梯进行15天一次的检查，而住滨海一号的住户们告诉记者：“电梯从来没见有人来检修过”。

 

 

　　在威宁大小不等的20多家物业公司中，物业收费标准也是参差不齐，从0.7元到1.3元不等。记者在威宁县龙城花园物业管理公司了解到，他们这里的物业费用为0.7元/平方米每年，目前在威宁算是物管费收得最低的一家，而这里的住户却享受着最好的物业管理待遇。而住户反映问题较多的颐兴绿岛小区，物业费用却高达1.3元/平方米。家住阳光海韵的段先生表示，去年0.5元/平方米的电梯房，今年物业管理费一下子就涨到1元了。

　　物业费到底怎么定价呢？针对这个问题，威宁房产局政策法规室工作人员张飞表示，目前，威宁的物业公司确实很混乱，大大小小的物业公司收费标准各不一样，基本都是市场行为。而且由于很多房地产商在“扔下一个烂摊子”之后就直接跑了，很多物业公司在接管之后确实很难生存。但是，也确实存在许多物业公司把责任推诿的情况。

　　张飞表示，针对目前威宁商品房小区物业管理混乱的情况，威宁房产局下一步将准备制定一些《物业管理办法》和《物业管理收费标准》来进行相应的管理，针对每一家物业所接手的房地产项目来进行核算，制定一个适当的标准来具体定价。

 

 

　　家住草海印象小区的陆女士几年前家里进行装修，交了800块钱的装修保证金，房屋装修完毕之后，去找物业公司要求退回保证金时得到的答复是“不关我们的事，你的保证金是交给上一家物业公司，我们来接管的时候他们已经走了”，而家住草海明珠苑小区的李先生同样遭遇了装修保证金被扣下做物业管理费的情况。

　　《物业管理条例》第53条明确规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。在条例中并没有要求业主缴纳保证金的条款。而在目前的物业管理中，装修保证金的缴纳不在少数。

　　随后记者来到了草海印象小区的物业管理处，物业管理处的工作人员告诉记者，装修保证金是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置的一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。

　　在业主装修完成之后，物业在检查业主的装修没有对小区的公共利益造成损坏的就退回。但是在草海印象小区，由于房地产开发商不知去向，该小区是与政府部门协商之后来到这里的物业公司，来的时候上一家物业公司已经不知去向，并没有与他们进行相应的交接工作。

　　威宁房产局工作人员张飞告诉记者，目前，威宁房产局正在着手进行这一方面的整顿，成立相应的办公室专门管理各个物业的交接。

 

 

　　近年来，随着威宁经济社会的快速发展，来自全国各地的多家房地产开发公司陆续入驻威宁，购买土地，修建高楼。与此同时，与房地产同属一条产业链上的物业公司也陆续进驻威宁。据不完全统计，威宁目前有物业公司20余家，但是相关物业管理人员持资格证上岗的一家都没有。威宁县房产局办公室工作人员张飞告诉记者，目前威宁的物业公司处于非常混乱的局面，陷入了一种“物业不作为，业主不缴费”的恶性循环。

　　“物业不作为——收费困难——严重亏损——资金短缺——管理不到位——居民意见大——收费更加困难”，就是在这样的圈子之内，威宁物业与业主之间的矛盾在不断升级。

　　记者采访了威宁大大小小不等的十几家物业公司，多家物业公司表示目前一直在亏损，物业费收不起来。

　　记者来到威宁住户满意度比较高的金领蓝湾小区，管理金领蓝湾的欣辉物业有限公司的工作人员告诉记者，目前仍处于亏损状态，等到住户入住率高了之后，这个情况可能会有所改变。记者致电滨海一号物业公司的负责人赵军，问及电梯修理情况，他回答：“才四家人缴纳物业管理费，怎么修？”。

　　张飞表示，成立业主委员会是一个比较有效的解决业主和物业公司矛盾的办法，业主委员会成立之后，业主委员会自主选择物业公司，通过合同来规定权利和责任。但是张飞也表示，物业委员会成立面临的委员会成员怎么选择，给不给工资等等问题导致了威宁业主委员会成立率非常低。目前，在所有的住房小区当中，成立物业委员会的只有草海明珠苑一家。